(4)开发商委托中介』B务枕构销售商品房的，受托机构应当是 胀法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。中介代理 机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和 商品房销售委托书(委托合同应当载咀委托期限、委托权限等内 容)，否则；无权代理开发商签约。
　　（5)所售商品房是否巳作了抵押。开发商在商品房的开发过程中，由于融资的需要，可能将在建中的工程及其土地使用权作为抵押物向银行申请贷款，在开发商出售已设定过抵押的房产时，必须经过贷款银行的同意，否则，其出售的行为无效。因此，购房者在买房前，一定要弄清楚所购房屋的基本情况，如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系，抵押权人就有可能随时要求实现抵押权，这样，购房人不仅不能顺利取得房产证，甚至会陷入一场纠纷之中。
　　(6)关于广告。有的开发商在售楼广告的宣传中许诺诱人的条件，购房者在签订合同时，一定要对这些开发商在售楼书、广告中许诺的吸引你做出购房决定的事项进行核实，并在合同中进行约定，否则，购房人的权益很难得到保护。
　　(7)关于付款方式。如果在合同中选择分期付款，应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间，以便减少付款后逾期交房的风险。另外，如果购房人选择了按揭贷款的付款方式，买卖双方还应注意其贷款申请是否会得到银行的批准。根据中国人民银行于2001年6、月20日印发的(关于规范住房金融业务的通知)，借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2／3。另外，应注意对购房者未获得贷款审批时余款的支付方式进行详细约定。
　　(8)关于装修标准和设备标准。购房者最容易忽略的是所购房屋的装修标准和设备标准，受样板间和宣传资料的误导，往往使购房者认为“货就是板”，而到交房时才发现“货不对板”，从而引发纠纷。 因此，购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺，而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚，这样才能最大限度地保护自己的利益。另外，购房者应注意，根据<商品 房销售管理办法)的规定，如果开发商在售房时设置样板房并未作 说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
　　(9)关于房屋面积。在签合同时应与开发商明确约定商品房 的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少，根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定，开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3％以内，购房者应根据选择的计价方式，对建筑面积的误差比进行限定，并约定相关的违约责任。
　　(10)关于交房期限。开发商对延期交房常借故推脱责任，如遇到不可抗力、政府行为、恶劣天气等，在签订购房合同时，要求购房者接受该条款，当不能如期人住时，购房者非常被动。因此，在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。
　　(11)违约责任。签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款·，因此，对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量时标准确定下来，这样便于操作。
　　(12)解决争议的办法。当双方当事人不能协商解决争议时，商品房买卖合同列举了两种解决办法：一是提请仲裁，二是提起诉讼。两者只能择其一，，如果双方合法地选择了仲裁条款，将不能再向法院起诉。购房者可以根据具体情况选择有利于解决纠纷的方式。
　　(13)签订补充协议。对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充，如：将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容，只有这样，才能有力地约束开发商，维护自己的权益。
　　(14)签合同时注意请律师为您把关。
　　8．商品房买卖合同生效须具备哪些条件?
商品房买卖合同是商品房买卖交易中最重要的法律文件，因此订立的合同条款不仅应严谨、周密，而且签订的合同需要具备一定的条件：
　　(1)开发商必须具有房地产开发经营的主体资格，其开发出售的房屋必须符合法律规定的条件。
　　(2)购房者必须具有完全民事行为能力，无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订商品房买卖合同，其购房的行为须由法定代理人代为进行或经过法定代理人的同意。
　　(3)买卖双方当事人的意思表示真实。这是指商品房买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。
　　9．什么样的购房合同可以变更或者撤销?
根据<中华人民共和国合同法)的规定，具有下列情形之方当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：
　　(1)因重大误解订立的合同；
　　(2)在订立合同时显失公平的；
　　(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的。
当事人申请变更合同的，法院或仲裁机构不得撤销合同。
　　10．什么样的购房合同无效?
根据<中华人民共和国合同法)的规定，有下列情形之一的，将会导致合同的无效：
　　(1) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
　　(2) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　(3) 以合法形式掩盖非法目的；
　　(4) 损害社会公共利益；
　　(5) 违反法律、行政法规的强制性规定。
　　最高人民法院的司法解释特别强调，人民法院确认合同无效， 应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规 为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
　　11．商品房买卖合同是否必须办理公证?
合同公证是指国家公证机关根据当事人的申请，依照法定程 序，对合同的真实性和合法性所作的证明活动。经过法定程序公 证证明的合同，在法律上具有证据效力，当事人发生纠纷时，法院 在审判过程中，可把公证书作为证据来使用，但有相反证据足以推 翻公证证明的除外。
在商品房的买卖过程中，是否对合同进行公证是依据双方当 事人的自愿原则进行的，买卖双方可以对所签订合同进行公证，也 可以不进行公证，不管公证与否都不影响合同的效力。
但以下三种房屋所有权转移行为必须办理公证：
　　(1)继承住房。继承房产应持公证机关出具的继承权公证书、 房屋所有权证和有效的身份证件到房地产管理部门办理房产所有 权转移登记手续。
　　(2)赠与住房。接受赠与房产的受赠人，应当持房屋所在地区 或市公证机关出具的房屋赠与公证书，以及房屋所有权证和有效 身份证件到房地产管理部门办理所有权转移登记手续。
　　(3)涉外和涉港澳台的有关住房交易行为，必须办理公证证 明，然后到房地产管理机关办理房产登记手续。
　　12．办理商品房交易时买卖双方应提交哪些证件?
买卖双方到房地产管理部门办理交易时主要应提交如下证 件：
　　(1)买方身份证，单位购房的要提交委托书；(2)商品房买卖合 同；(3)购房发票；(4)分户图；(5)建设工程规划许可证；(6)国有土 地使用证；(7)商品房预售许可证；(8)是现房的，要提交产权登记备案证和质量检验合格证；(9)未抵押证明。
　　13．购买商品房，应交哪些税、费?
购房者到房地产管理部门办理商品房买卖手续，须交纳的有关税费为：
　　(1)契税。根据<中华人民共和国契税暂行条例)的规定，契税 税率为3％--5％，契税的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府 在该幅度内按照本地区的实际情况确定，郑州市的契税减半收取 为2％。
　　(2)印花税，3／10000。
　　(3)交易服务费。各地情况不一，郑州市的商品房交易服务费 为0．55％，开发商交0．25％，购房人交0．3％。
　　(4)房屋产权产籍管理费，包括工本费、产权登记费、测绘费。 以郑州市为例：①工本费为10元；②产权登记费，以50平方米的 建筑面积为基数收30元，每增加1平方米，加收0．4元，计算公式为(建筑面积－50)×0.4＋30；③测绘费，以50平方米的建筑面 积为基数收20元，每增加1平方米，加收0．35元，计算公式为： (建筑面积—50) ×0．35+20。以上收费标准各地略有差异。
　　14．商品房的建筑面积如何计算?
商品房的建筑面积是指购房者所购买的套内建筑面积与应分 摊的公用建筑面积之和，即：商品房的建筑面积=套内建筑面积+ 分摊的公用建筑面积。
以上的“套内建筑面积”是指套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积之和。
　　15．在计算商品房的建筑面积时，哪些范围应全部计入建筑面 积?
　　(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋 按各层建筑面积的总和计算。
　　(2)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其层高在2．20米以上的部位计算建筑面积。
　　(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面 积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。
　　(4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按 房屋自然层计算建筑面积。
　　(5)房屋天面上，属永久性建筑，且层高在2．20米以上的楼梯 间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20米以上的部位， 按其外围水平投影面积计算建筑面积。
　　(6)挑楼、规划部门批准的全封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。
　　(7)属永久性结构并作为主要通道的室外楼梯，均按各层水平投影面积计算建筑面积。
　　(8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算建筑面积。
　　(9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算建筑面积。
　　(10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20米以上 的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积 计算建筑面积。
　　(11)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围 水平投影面积计算建筑面积。
　　(12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计 算建筑面积。
　　(13)属永久性建筑的有柱车棚、货棚等，按柱的外围水平投影 面积计算建筑面积。
　　(14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚所做的架空层，有围护结 构，层高在2．20米以上的部位计算建筑面积。
　　(15)有伸缩缝的房屋，若该缝与室内相通，伸缩缝也计算建筑 面积。
　　(16)体育馆、影剧院等房屋按实际层数计算建筑面积。体育 场(馆)看台下空间加以利用的，其净高超过2．00米的，计算其建 筑面积(多层按多层计算)。
　　16．在计算建筑面积时哪些应按其面积的一半来计算，哪些不 应计算建筑面积?
　　(1)应计算一半建筑面积的范围包括：
　①与房屋相连的有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围 水平投影面积的一半计算建筑面积。
　②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
　③未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一 半计算建筑面积。
　④有顶盖、不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积 的一半计算建筑面积。
　⑤楼内有楼梯，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑 画积。
　(2)不计算建筑面积的范围包括：
　①层高小于2．20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2．20米的地下室和半地下室。
　②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、 垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
　③房屋之间无上盖的架空通廊。
　④房屋的天面、挑台、天面上的花园、游泳池等。
　⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置 箱、罐的平台。
　⑥骑楼、过街楼的底层用做道路街巷通行的部分。
　⑦利用引桥、高架路、高架桥路面或坡面作为顶盖建造的房
屋。
　⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。
　⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池及地下人防干、支线。
　⑩与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
　⑾、临街楼底层用做遮阳避雨或通行、与房屋相连的、有上盖无柱的走廊或檐廊。
　⑿、仅用做通风采光的天井。
　17．购买商品房时，应分摊哪些共有建筑面积?哪些共有建筑 面积不应分摊?
建筑面积包括共有建筑面积的分摊，分摊共有建筑面积的多 少直接影响着购房者实际使用面积的大小。因此，购房者应知道 哪些建筑面积应该分摊，哪些建筑面积不应该分摊。
购房者应分摊的共有建筑面积有：各产权户共有的电梯井、管 道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房均作为共有部位计算建筑面积；另外，套与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙)墙体水平　　投影面积的一半，为共有建筑面积。
购房者不应分摊的共有建筑面积有：独立使用的地下室、车 棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防 工程的地下室都不计入共有共用建筑面积，因此，这些建筑面积购 房者也不应分摊。
　　18．共有建筑面积的分摊是如何计算的?
根据建筑物的性质不同，共有建筑面积的分摊计算方法也有所不同，主要有以下两种：
　　(1)多层商品住宅楼中各套内应分摊的共有建筑面积：