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| 四、购买二手房篇 |
| 1.购买二手房应注意哪些问题？ |
| 2.已购经济适用住房和公有住房可以上市出售吗？ |
| 3.如何购买已购公有住房和经济适用住房？ |
| 4.购买二手房需要交纳公共维修基金吗？ |
1．购买二手房应注意哪些问题?
第一，审核房屋产权的完整性、可靠性。
看该房有没有抵押、共有人等；产权证上的房主是否和卖房人是同一人；产权的性质，分清是私房或是已购公有住房、经济适用住房；验看正本，到房管部门查询产权证的真实性；确认原产权单位是否允许出卖，是否与原产权单位确认利益分配办法；一些单位
的公房，如军产、院产、校产需要单位盖章后才能上市交易。
第二，确认所购房屋的准确面积、内部结构及装修状况。
产权证上标明的是建筑面积，因此还要了解套内建筑面积和使用面积；要仔细观察房屋的内部结构，看户型是否合理；要了解有关装修的状况，如果你买房后准备重新装修，一定要问清管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。
第三，要考察房屋的市政配套、物业管理水平。
打开水龙头，看水的质量、水压；打开电视，看图像是否清晰；另外，还要看供电容量的大小，电线是否老化，电话线是否接通；了解物业管理的情况，看其保安、保洁、绿化的水准，提供服务的内容，基本生活设施的管理及物业管理收费的标准。
第四，一定要谨慎办理房屋交易手续。
买卖双方要到房管部门办妥各项房屋交易手续、交纳各项交易费用、领取房屋产权证后才算完成房屋买卖的交易。
2．已购经济适用住房和公有住房可以上市出售吗?
已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，按照规定交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，上市出售的收益全部归个人。但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
(4)产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
(5)已抵押且未经抵押人书面同意转让的；
(6)上市出售后形成新的住房困难的；
(7)擅自改变房屋使用性质的；
， (8)法律、法规以及县级以上人民政府规定的其他不宜出售的情形。
3.如何购买已购公有住房和经济适用住房?
第一，由出卖人向房屋所在地的房管部门提出申请，并提交下列材料：
(1)职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；
(2)房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；
(3)身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
(4)同住成年人同意上市出售的书面意见；
(5)个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。
第二，房管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起15日内作出是
否准予其上市出售的书面意见。
第三，经房管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格，并按照规定缴纳税费和土地收益。成交价格由买卖双方协商议定，房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。
第四，买卖双方当事人在办理完成交易过户手续之日起30日内，向房管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，取得房屋所有权证书，并凭房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。
4．购买二手房需要交纳公共维修基金吗?
购买二手房也需要交纳公共维修基金，其交纳方式是出卖人已交纳的维修基金余额随房屋所有权同时过户，购买人将此余额给出卖人。 |
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