|
|
 |
首页 > 风险防范篇 |
 |
| 五、风险防范篇 |
| 1.哪些房屋不能买？ |
| 2.购房人应慎购哪三类常见的"黑房子"？ |
| 3.购买期房有哪些风险？如何防范这些风险？ |
| 4.购买商品房时，怎样防范虚假广告的欺诈？ |
| 5.购买商品房时，怎样防范开发商的证件欺诈？ |
| 6.在合同中如何避免房屋面积改变纠纷？ |
| 7.购房者怎样防止公摊面积不合理？ |
| 8.购买商品房应注意和防范哪些陷阱？ |
| |
1．哪些房屋不能买?
一些房屋被法律、法规明确规定禁止买卖，私下买卖这类房屋，将得不到法律的保护，不能办理产权登记过户手续，这些被法律、法规明文禁止买卖的房屋包括：
(1)未依法登记领取权属证书的。
(2)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
(3)依法收回土地使用权的。
(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
(5)产权不清或有争议的房屋。
(6)被列入拆迁范围的。
(7)已设定他项权利的。
(8)以出让方式取得土地使用权，转让房地产时不符合下列条件的：
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，依照规划 对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或
者其他建设用地条件。
(9)法律、行政法规规定禁止转让的其他房地产。
2．购房人应慎购哪三类常见的“黑房子”?
近年来，由于我国住房市场行情日涨，一些按国家规定不能出售的“黑房”也搀杂其中趁机销售，购房人应慎重选择，否则，将不能取得房屋的产权，使自己的合法权利受到损害。目前，市场上的“黑房”主要有以下三类：
(1)不具备房地产开发条件的企业从事房地产开发。因为这些房地产开发企业不具备房地产开发的合法手续和资质条件，所建住宅房屋不予颁发商品房销售许可证，以致成了“黑房”，购房人购买此类房屋将无法办理产权证。
(2)在城乡结合部，有的村镇以旧村改造、农民个人集资建房等为名，开发建设的住宅房屋。这些房屋占用的多为农村集体所有的土地，按国家规定，农村集体土地只能农用或作为农民宅基地，如果转作他用，必须报土地行政管理部门批准，办理土地征用、转用手续，否则所建房产不能成为经营性住宅，房屋买卖行为也是无效的。
(3)一些企事业单位用国家行政划拨的土地与房地产开发商联合建房，将其中的一部分有偿分给职工，一部分对外出售。按国家规定，开发商不向国家缴纳地价款，也未办理商品房销售的有关手续，不得擅自对外销售联建住宅房屋。所以如果开发商没有向国家补交地价款、补办手续，开发建房售房的手续不全，程序不合法，这种联建房也就属于“黑房”。
3．购买期房有哪些风险?如何防范这些风险?
购买覆售的期房虽然在价格和楼层的选择上有优势，但也有一定的风险，其风险主要来自以下三方面：
(1)开发商逾期交房，是购房者最常遇到的问题。搞房地产开发所需资金极大，如果开发商实力不强、申请不到贷款或销售状况不好，都可能因资金不足而不能如期竣工。
(2)房屋品质改变的风险。房屋交付使用时易发生房屋的实际面积与销售面积，房屋的建筑质量、建筑装饰材料、配套设施与购房合同内容不符等。另外，若购房者对项目周边开发规划情况
不明，在购房后，会发生近邻新盖楼房影响采光及视野，或周边又建成对居住较为不利的设施，严重影响居住环境等。
(3)房屋权属证件无法按期得到的风险。由于多方面原因开发商不能按照有关规定取得商品房销售的合法手续，或者为融资的需要将预售的商品房进行抵押，那么，购房者就很可能无法按期获得房屋产权证件。为防范这些风险，在购房前应注意做以下几方面的准备工作：
(1)了解开发商的信誉、经济实力及该公司历年房地产开发的市场业绩。
(2)了解该项目的证照是否齐全，是否有建设工程规划许可
证、商品房预售许可证、国有土地使用证等所需证件，证件内容与开发商所售楼盘是否相符合。
(3)实地查看工地现场，了解开发商投资状况及工程进展程 度。
(4)要了解周边环境。因为期房从出售到人住有一个过程，周边的环境在这个过程中可能会有一定的变化，要注意这种变化是否会影响到以后居住环境的质量。
(5)请律师签订商品房买卖合同。购房引起的纠纷越来越多，很多纠纷是因开发商交付的房屋与其承诺存在差别引起的，如何避免购房风险，对自已有利的方法就是在合同中做到防患于未然，因此，购房者在与开发商签订购房合同时，最好请律师帮助自己把
关。
4．购买商品房时，怎样防范虚假广告的欺诈?
由于受虚假广告误导，购房者得到的商品房与广告宣传往往不一致，为防止虚假广告的欺诈，<商品房销售管理办法)赋予了购房人“打击”虚假广告最好的方法，就是把开发商承诺的事项写入合同，使其具有法律的约束力。根据(办法)的规定：房地产开发企
业、房地产中介服务机构发布的商品房销售宣传广告的内容必须真实、合法、科学、准确，对于销售广告和宜传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。如果合同中没有明确广告和宣传资料中明示的事项，买受人的权益很难得到保护。需注意的是，鉴于合同自由原则，《办法》只是规定当事入应当就相当事项作出约定，并没有规定相应的罚则，当事人未作此项约定时也不影响合同的效力。
5.购买商品房时，怎样防范开发商的证件欺诈？
为销售商品房，个别开发商采用名不符实甚至伪造的证件欺骗购房者，购房者如果不认真审查将很可能无法如期取得住房和产权证，开发商的证件欺诈主要有以下几种方式：
①用甲地手续销售乙地的房屋；
②用甲的手续卖乙的房；
③用一期所开发商品房的销售许可证卖二期的房；
④拿不出销售许可证等关键手续，仅出示那些与是否允许销售房屋无关的文件；
⑤利用复印手段，篡改有关文件的关键内容；
⑥伪造部分或全部用地、建设和销售文件。
为防范开发商的证件欺诈，购房者应注意要求开发商提供允许其建设、销售房屋的关键证件，比如商品房销售许可证、建设工程规划许可证、土地使用证等。购房者对这些重要的证件要从头到尾认真查验，包括文字、表格、图纸，各个文件要互相对照，看其
图纸所示楼盘是否与所售楼盘的地点相符、是否在证件的有效期内销售，凡含糊不清、有差异的地方应要求售房者说清，必要时到有关部门咨询该项目各项手续办理情况及审批的具体内容，以求得到最准确的验证。
6．在合同中，如何避免房屋面积改变纠纷?
商品房的销售一般分为现房销售和期房销售，如果是现房销售，购房人可以直观地看到所购房屋的面积，或者当购房人在购买现房时，该房屋的面积已经测出来，所以基本上不会出现面积误差。但在通常的商品房销售中，开发商大多数销售的是期房，所以
在销售时合同中所涉及的面积只能是暂测面积，而暂测面积与实测的产权登记面积常常存在差异，如果合同约定面积与产权登记面积相差无几，购房者也许就没有多大意见，如果面积相差较大，很可能引起争议或法律诉讼。
为了使买卖双方对面积的差额有一个较为妥善的约定，建设部、国家工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本约定了两种面积差异的处理方式，一种是双方自行约定，另一种是按以下原则处理：
(1)面积误差比绝对值在3％以内，(含3％)的，据实结算房价款；
(2)面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起双方约定的期限内将买受人的已付款退还给买受人，并按双方约定的利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合
同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3％)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
购房者在签订商品房买卖合同时对合同约定面积与产权登记面积的差额应当做出明确约定，差额比值可以直接选择第二种方式，也可以根据具体情况作出更为详细的约定；如果双方未在合同上约定的，<商品房销售管理办法)要求适用其规定的处理原则，该处理原则的内容和以上商品房买卖合同的第二种方式的内容相一致。
7．购房者怎样防止公摊面积不合理?
建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积，因此，在按建筑面积计算房价时，容易发生公摊面积不合理的情形：一是建筑面积不变，但套内建筑面积缩小；二是套内建筑面积不变，但建筑面积增大；三是建筑面积、套内建筑面积均发生了变化。以上的结果不是
减少了购房者应得的使用面积，就是增加了总价款，损害了购房者
的利益。因此，在选择按建筑面积计价时，购房者在合同中应约定
套内建筑面积和分摊的共有建筑面积各为多少，并约定建筑面积
不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发
生误差时的处理方式。
8．购买商品房应注意和防范哪些陷阱?
从目前日益增多的商品房买卖诉讼案件中可以看出，寻常购房者在购房中经常碰到以下几个陷阱：
(1)公司陷阱。购房者在购房前要了解开发商的背景、注册资金及建设部门颁发的房地产开发资格证书等情况。目前，不少房地产公司虽然挂的是国有或合资的招牌，但实际是个人所有或个人承包，建设资金完全靠购房者预付的购房款完成楼宇开发。
(2)广告陷阱。一些房地产商为销售楼盘，不考虑企业信誉，大搞媒体炒作，比如诱人的楼盘低价销售、著名专家设计的房型，还把仅有两行绿树的住宅楼宜传为“花园小区”等。然而，人住后的情况却与广告宣传上的情况大相径庭。所以，购房者应实地观看、考察，并向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数，以免造成不必要的麻烦。
(3)内部认购陷阱。开发商在未取得商品房销售许可证时，按法律规定是不能销售期房的，但因开发房地产所需资金极大，为了尽快收回资金，一些开发商采取内部认购的方式要求购房者在签订正式合同前按房价款的一定比例(如30％)支付首付款，用来预订房屋，购房者为选择好的楼层和取得优惠的价格，往往答应开发商的要求，这样就为购房者权益的保障带来了很大的风险，如不能得到房屋、不能按期入住、不能顺利取得房产证等。
(3)地段陷阱。购房时不要受广告的诱惑，要进行实地考察，通常房地产公司为吸引购房者，往往把自己的地段位置说得过于优越。
(4)价格陷阱。这也是房地产开发公司常用的陷阱，他们往往在广告显眼处标一个令人心动的价格，而在不显眼的位置注明价格不包括审批费、配套费、绿化费等，就这一个“等”字内涵丰富，令 不少预付购房款的人后悔莫及。
(5)规划陷阱。按规定，房屋间距与房屋高度比例最低是1：1，因为房子的间距直接影响着居室采光、通风、视野和绿化，而有的房地产公司为追求利润，随意缩小房子的间距，楼房林立密不透风，给购房者的居住带来了不应有的烦恼。
(6)质量陷阱。购房后，购房者往往会碰上各种质量问题，而开发商常常回避责任，使购房者跑不少路，却不能解决问题。因此购房人在签约时要在合同中对房屋的结构及配套工程中有关主要材料加以说明。
(7)面积陷阱。不管是已建成或未建成的房地产，在购房合同中反映出来的房屋面积都最终以房地产产权登记的实测面积为准。一些开发商在合同中的建筑面积虽然在产权登记时达到了标准，但其中的公用分摊面积大大超过预定的标准造成面积陷阱。
(8)产权陷阱。国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证这五个证件是办理产权证的必要条件，因此购房者在购房前必须查看房地产开发公司的这五个证件是否齐全，否则，买了房有可能拿不到产权证。 |
|
 |
|
