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| 六、住房贷款篇 |
| 1.什么叫个人住房贷款？个人住房贷款有哪几种？ |
| 2.申请个人住房贷款需具备哪些条件？ |
| 3.什么叫个人住房按揭贷款？如何办理个人住房按揭贷款？ |
| 4.以房屋作抵押办按揭贷款时，贷款银行是否必须扣押房产证？ |
| 5.办按揭贷款时须交哪些费用？ |
| 6.办理抵押贷款时为什么要买保险？ |
| 7.在购房贷款期内遇到降息怎么办？ |
| 8.借款人在什么情况下可以提前偿还贷款？ |
| 9.从银行得不到开发商所承诺的贷款怎么办？ |
| 10.退房后，银行按揭贷款怎么办？ |
| 11.按揭贷款未还清时，房屋是否可以转让？怎样转让？ |
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1．什么叫个人住房贷款?个人住房贷款有哪几种?
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。
目前，个人住房贷款一般有委托贷款、自用贷款和组合贷款三种。
(1)个人住房委托贷款是指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款，也称公积金贷款。
(2)个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。
(3)个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。
2．申请个人住房贷款需具备哪些条件?
申请个人住房贷款人应是具有完全民事行为能力的自然人，并需具备以下条件：
(1) 具有城镇常住户口或有效居留身份；
(2)有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
(3)具有购买住房的合同或协议；
(4)无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30％作为购房的首期付款，有住房补贴的以个人承担部分的30％作为购房的首期付款；
(5)有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；
(6)贷款人规定的其他条件。
3．什么叫个人住房按揭贷款?如何办理个人住房按揭贷款?
按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房做抵押并由其所购住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。
购房者办理住房按揭的具体程序大致为：向银行提出贷款申请，银行审查同意后签订贷款合同和担保合同，按要求到当地房地产管理部门、保险公司、公证机关等部门办理抵押登记、保险和公证手续，再到银行办理贷款手续。
以下是一银行办理个人住房委托贷款手续的流程：
(1)贷款申请。
购房人到银行申请贷款，并提供下列资料：
①借款申请书；
②借款人的有效身份证件及其复印件、借款人本人及其家庭稳定经济收入的证明(收入来源单位出)；
③购房合同或意向书正本等有关证明文件；
④贷款人要求的其他资料。
(2)贷款人进行调查、审批。
(3)签订借款合同和保证合同(或质押合同)。
经过审批同意后，贷款人与借款人签订借款合同，与保证人签订保证合同。
(4)办理抵押登记，贷款人取得房屋他项权证或抵押权证明书。
(5)办理房屋保险。借款人到贷款人指定的保险公司办理房屋财产保险，将保险单原件和支付购房款的全部付款凭证交由贷款人保管。
(6)发放贷款。以上手续办理完毕后，贷款人权据借款合同约定将贷款发放于借款人的账户上，当天将贷款和首期付款划至开发商账户。
(7)归还贷款。借款人按合同约定逐月按时或提前将还款存于专户上，在到期日当天填写还款凭证办理还款，逾期不还的由贷款人扣收。经贷款人同意贷款可以提前归还。
(8)贷款全部归还后，注销抵押登记，办理保险单转让。
以上的保险、抵押登记等中间环节工作可由购房人自行办理，也可委托贷款人的代理机构代办，购房者须支付一定比例的手续费。
4，以房屋作抵押办按揭贷款时，贷款银行是否必须扣押房产证?
房屋的权属证书有三种类型：房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证，以房屋作抵押办理按揭贷款时，银行一般扣押房屋他项权证，而房屋所有权证由购房人保存，但在房屋所有权证设定他项权利的栏目内，要载明房屋抵押的事实，在购房人还清贷款，解除抵押权时，应到抵押登记部门办理注销登记手续，由登记机关注销房屋他项权证，并办理变更登记手续，取得房屋所有权证。
5．办按揭贷款时须交哪些费用?
办理按揭贷款有一定的条件和程序，这里的某些环节是要交费的，所交的费用有以下几种：
(1)保险费，这是向贷款银行认可的保险公司交纳的，是办理按揭贷款所需费用中最大的一笔，保险的费率因保险年限不同而有所不同。保险费的计算公式为：总房款x相应的年费率x贷款年数。
(2)抵押登记费，这是向房管局交纳的费用。根据《中华人民共和国担保法》的规定，以城市房地产抵押的，应当向人民政府规定的部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，商品房的抵押必须向房管局办理抵押登记，交纳登记费。
(3)抵押服务费，这是向房管局交纳的办理抵押登记的手续费。
有些贷款银行还要求交纳以下两项费用：
(4)公证费，这是对借款合同进行公证，向公证处交纳的费用。
(5)中介费，贷款银行委托中介机构办理按揭贷款手续的，还要求购房人交纳中介费，中介费的收取数额不等，有的是按件收取，有的是按贷款额的百分比例收取。
6．办理抵押贷款时为什么要买保险?
许多人对住房抵押贷款所要购买的保险不甚理解，实际上，这种保险制度既是一种国际上的惯例，也是<个人住房贷款管理办法)的要求，(个人住房贷款管理办法)规定，以房产作为抵押的，借款人需在抵押合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。贷款银行往往要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险，并明确贷款银行为保险的第一受益 人；同时要求保险期不得短于贷款期限；投保金额不得低于借款的
全部本息额；保险费用由抵押人承担；抵押期间保险单由贷款银行保管；在借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险，否则贷款银行有权代为投保，保费由抵押人承担。
目前，保险公司大都采取将抵押物财产保险与借款信用保险合二为一的购房综合保险形式，险种称为“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”等。其中的抵押物财产保险是针对所购房屋安全的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等情况并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还。而其中的贷款信用保险是针对购房人因人身意外或失业等无法偿还贷款的风险，一旦投保人在保险期间内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因而失业达一定时间以上，以致无法偿还购房贷款，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。
7．在购房贷款期内遇到降息怎么办?
根据《个人住房贷款管理办法》和《中国人民银行关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》规定：个人住房贷款利率实行一年一定。个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初(即1月1日)开始，按相应利率档次执行新的利率规定。如1999年8月贷款15年买房执行利率为6．3315％，1999年9月21日调整为5．58％，该贷款执行6．3315％的利率至1999年12月31日，然后按新标准执行。
8．借款人在什么情况下可以提前偿还贷款?
借款人应当按照借款合同约定的期限返还借款，在符合一定条件的情况下，借款人可以提前还款。根据<贷款通则)的规定，借 款人提前归还贷款，应当与贷款人协商一致确定。因此，借款人在征得贷款银行的同意后，可以提前还款，借款人提前偿还借款的，除借贷双方另有约定外，应当按照实际借款的期限计算利息。
9．从银行得不到开发商所承诺的贷款怎么办?
为了促进房地产的销售，很多开发商申请银行为其购房者提供房地产抵押贷款，但即使开发商获得了银行的贷款批准，在购房过程中，购房者向银行申请借款时，银行不，定就百分之百地批准该笔贷款，当有的购房者的申请被银行拒绝时，问题就随之出现。
因为开发商与购房者的买卖合同中对银行未批准贷款的情况没有予以规定，于是未获得贷款的申请人便对后续付款的问题出现了纠纷。如：有的购房者要求退房，有的购房者要求降低房价款。由于在合同中对此情况没有具体规定，开发商和这些购房者的交易就有可能失败，为达成交易，开发商可以与购房者就未付的房款重新达成新的付款协议。但从根本上解决此类问题的最好方法就是买卖双方在合同中约定如未获得银行批准的贷款，按其他的付款方式支付房款，这样就可以防患于未然，减少不必要的纠纷。
10．退房后，银行按揭贷款怎么办?
一些购房者认为，当开发商出现了符合法律或购房合同中规定的解约条件时，购房者就可以依法解除购房合同，予以退房，因为按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款既不用退，也不用还，这种认识是不对的。因为购房者与贷款银行之间是一种借贷关系，购房者与开发商之间是一种房屋买卖关系，两者虽互相联系，但完全是两种独立的法律关系，解除购房合同并不同时解除贷款合同。因此，购房者因买房而申请的贷款仍需要清 偿，其与银行之间的债权债务关系仍然存在。由于购房合同被解除，开发商从购房者处取得的所有购房款(包括购房者申请的银行按揭贷款)应一并返还给购房者；购房者应根据借款合同的约定归还银行的贷款，购房者提前归还银行贷款的，应当与银行协商一致，将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。银行依据中国人民银行<个人住房贷款管理办法)第三十条的规定，“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止”，从而接收还款，终止借款合同。并可根据《中华人民共和国担保法》的规定，办理相关解除抵押登记手续。
解除售房合同也势必牵涉到保险问题，由于保险法律关系是房屋买卖关系、借贷关系之外的又一独立法律关系，所以保险问题有其自身特点。根据<中华人民共和国保险法)的规定，如果购房者签订的保险合同中没有不许退保的字样，购房者在解除购房合同的同时，支付手续费后，就可解除保险合同。
11．按揭贷款未还清时，房屋是否可以转让?怎样转让?
以所购的房屋为抵押，采用按揭贷款的付款方式，在按揭贷款未还清时，房屋是否可以转让呢?答案是肯定的。但其转让时必须符合一定的条件，根据<中华人民共和国担保法)的规定，购房人转让已设定抵押的房屋时，要通知抵押权人(贷款银行)并告知受让人房屋已经抵押的情况，否则，其转让行为无效。购房人转让房屋的价款，应当向银行提前清偿借款。当然，购房人也可以在转让之前清偿银行贷款，并注销抵押登记，再行转让。
采用转按贷款的，即购房人转让未完全清偿银行按揭贷款的房屋时，房屋的受让人向贷款银行申请支付剩余部分购房款的，其转让的程序如下：买卖双方签订房屋转让合同；银行审查受让人的条件，同意贷款的，与受让人签订借款合同；注销卖房人的抵押登记，买卖双方办理过户登记并办理新的抵押登记；借款人按月还款。 |
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