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首页 > 物业管理篇 |
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| 七、物业管理篇 |
| 1.怎样签订物业管理公约？ |
| 2.购房人有权重新选择物业管理公司吗？ |
| 3.物业管理收费的标准有哪些？ |
| 4.住宅小区公共性服务收费的费用构成包括哪几部分？ |
| 5.空置房能否少交或不交物业管理费？ |
| 6.住宅维修基金如何交纳？怎样使用？ |
| 7.房屋转让或灭失后维修基金怎么办？ |
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1．怎样签订物业管理公约?
购房者在人住新房时，物业管理公司往往要求购房者与之签订物业管理公约，物业管理公约是物业管理经营活动中最为重要的一份法律文件，是由物业管理公司与每一个业主分别签订的，是约束双方行为的协议。所以公约的每一条款都应该体现出平等互利的精神，不应存在欺诈或不公平条款。但实际存在的情况往往是公约由物业管理者一方单独制定，所以在公约的条款里经常出现不公平的、一方过多承担义务的条款，这就引起许多业主的反感，使物业管理工作一开始就埋下了不安全的因素。这是目前许多物业管理方面存在的普遍问题。管理者与被管理者、业主与物业管理公司之间的关系从——开始就处在对立之中。但是许多购房人不知道自己具有哪些权利和义务，误认为管理公约是不可修改的，关于维修基金和管理费用的支付，更是不知如何处理是好。目前关于维修基金和管理费用的标准尚无具体的明文规定，这就给物业管理公司留下了较大的余地，也给每位购房人增加了无形的压力。
管理公约关系到物业管理区内每一业主的利益，所以每一个业主都有权仔细阅读公约的每一条款，也都有权提出自己的修改 意见。但这种意见应该通过业主管理委员会反映出来，因此，一旦业主委员会成立之后，业主将有权参与新的管理公约的制定，然后重签新的公约。业主委员会要与物业管理公司密切合作，认真反复研究，结合各物业区的特点制定出切实可行的公正的物业管理公约，由物业管理公司与每一个业主在平等互利的基础上签订该
公约，物业管理工作才能顺利开展，业主们的意志也才能得到充分的反映。
2．购房人有权重新选择物业管理公司吗?
购房者不管是自住或是投资，都需要有自己称心如意的物业管理。但是，当购房者付足了房价款，在入住前开发商往往要求购房者与物业管理公司签订管理公约，购房者人住心切，往往容易忽视在签约过程中应注意的问题。如果购房者在实际生活中，对小区的物业管理公司不满意是否可以更换呢?答案是肯定的。因为，根据我国物业管理的有关法律规定，物业管理公司是受广大业主的委托才进行管理的，他们之间的关系是聘用与被聘用、委托与
被委托的法律关系。虽然在物业管理初期，由开发商自行管理或由开发商指定管理，但这都属于临时措施，所有业主并未因此而放弃重新选择物业管理公司的权利，而这种权利的行使可以通过业主管理委员会得以实现。
3．物业管理收费的标准有哪些?
物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
实行政府定价、政府指导价的费用包括：为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费。其收费标准由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定，实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会(业主管理委员会)或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
4．住宅小区公共性服务收费的费用构成包括哪几部分?
住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下几部分：
(1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
(2)公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
(3)绿化管理费；
(4)清洁卫生费；
(5)保安费；
(6)办公费；
(7)物业管理单位固定资产折旧费；
(8)法定税费。
以上第2—6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
5．空置房能否少交或不交物业管理费?
空置房存在两种情形：一种是开发商未售出的房屋，其产权人为开发建设单位；另一种是已经销售，但业主未居住使用的房屋。
这两种空置房都不能不交物业管理费。
从物业管理费的费用构成我们可以看出：管理费主要用于物业公共部位、配套设施、设备、场地及环境卫生、绿化、交通、治安等的管理和维护，无论该房屋是否空置，物业管理费都要发生。正因为实施了物业管理，才使整个物业得以维持良好的运作，空置房的产权人在客观上享受了物业管理公司的服务，因而必须按时交管理费，这也是每个产权人对物业管理与维护应尽的义务。
至于空置房能否少交物业管理费则要根据物业具体情况，由产权人与物业管理公司在合同中进行约定。对开发建设单位未售出的空置房，由于房屋使用情况易掌握，通常给予适当减免，但最低一般不得低于收费标准的50％；对于业主空置的房屋，由于其使用与否较难判断和衡量，通常要由业主与物业公司协商决定。
业主一般从办理完人住手续之后开始交管理费，如果业主连入住手续都未办理，是否就不用交费了呢?答案是否定的。当业主收到入住通知后在规定期限内不办理相应手续的，同样视为入住并不能以此推卸责任。
6．住宅维修基金如何交纳?怎样使用?
多层商品房住宅、高层商品住宅出售时，购房人分别按售房款的2％和3％交纳住宅维修基金。交易双方应在售房合同中约定购房人维修基金的交纳额，由售房单位代为收取，在办理住房过户或商品房房屋所有权证手续前交至维修基金专户。售房单位代收的维修基金在交至维修基金专户之前，由售房单位代管，在代管期间，只收不支。
维修基金的使用，在业主委员会成立前，由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市物业维修基金管理中心审核后划拨；业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后，报市物业维修基金管理中心审核后划拨。
7．房屋转让或灭失后维修基金怎么办?
当业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户，转让房屋的受让人应将此余额付给原业主。
因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应将维修基金余额按业主个人交纳比例退还给业主。 |
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