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| 八、纠纷防范篇 |
| 1.开发商逾期交房怎么办？ |
| 2.房屋质量问题谁来解决？ |
| 3.解决房地产纠纷的途经有哪些？ |
| 4.房地产案件纠纷的起诉应具备哪些条件？ |
| 5.哪些房地产纠纷可以向法院起诉？ |
| 6.房地产纠纷应到何地法院起诉？ |
| 7.法院判决如何 |
| 8..如何申请房地产纠纷仲裁？ |
| 9.仲裁裁决如何执行？ |
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1.开发商逾期交房怎么办?
卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的人住期日到来时，卖方未能完工，购房者不能按时人住；另一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为勉强履行合同，通知购房者入住。
为防止逾期交房引起的纠纷，买卖双方签订合同时应明确约定如下事项：
(1)卖方向买方交付房屋通知买方人住时，应达到双方约定的基本人住条件。首先，由卖方向买方交付质量验收合格证、(住宅质量保证书)、(住宅使用说明书)；其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应达到合同约定标准。否则，视为未达到人住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件，否则视为违约。
(2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日卖方应按房价款的一定比例向买方交纳违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的，买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金或支付逾期期间的违约金。定金或违约金的适用，二者只能选择其一。
2．房屋质量问题谁来解决?
房屋质量问题购房者投诉最多，那么商品房的质量问题应由谁来负责，谁来解决呢?根据(城市房地产开发经营管理条例)的规定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应的责任。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
在商品房交付使用后，在保修期内，出现质量问题，房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房的保修责任，如因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；如购买人认
为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
3．解决房地产纠纷的途径有哪些?
根据我国法律规定和司法实践，解决房地产纠纷的主要途径包括：
(1)协商。协商是指当事人行使自己的合法处分权，互谅互让、协商解决纠纷的一种方式。
(2)调解。调解是指在非仲裁机关和诉讼外的第三人主持下，房地产纠纷当事人达成协议解决纠纷的一种方式。
(3)仲裁。仲裁是指房地产纠纷双方当事人依据他们事先或事后达成的仲裁协议，自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机构，由该仲裁机构依据有关法律和事实作出裁决以解决争议的一种方 式。
(4)诉讼。诉讼是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实作出判决以解决争议的一种方式。
以仲裁和诉讼方式解决纠纷的，所作的裁决书和判决书是由仲裁机关和人民法院严格依照法定程序和法律规定确认的，对当事人具有法律约束力。
房地产纠纷当事人有权选择解决纠纷的途径和方式。
4．房地产案件纠纷的起诉应具备哪些条件?
根据(中华人民共和国民事诉讼法)第一百零八条的规定，提起房地产纠纷诉讼，必须具备以下四个条件：
(1)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。
首先原告作为案件的一方当事人，可以是公民个人，也可以是机关、团体、企事业单位和其他组织；其次原告必须与本案有直接利害关系，即原告自己或依法应由其保护的房地产合法权益受到侵犯或发生争议，才有权向人民法院提起房地产纠纷诉讼，否则就无权起诉。
(2)有明确的被告。就是要明确谁侵犯了自己的合法民事权益。 I
(3)有具体的诉讼请求、事实和理由。原告起诉时必须明确要求人民法院予以确认和保护什么，并提出其所依据的事实和理由。
所谓事实，即案件事实，包括起诉时所根据的法律事实和证据事实；所谓理由，是指原告起诉所陈述的案件事实，是保护自己民事权益的主要根据。
(4)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
只有属于人民法院主管的案件，人民法院才有权审理，也只有受诉人民法院有管辖权的案件，受诉人民法院才有权立案受理。如果原告起诉的案件不属法院主管或受诉人民法院管辖，则不能引起诉讼程序的发生。
以上四个条件必须同时具备，缺一不可，只有符合上述起诉条件的案件，人民法院才能予以受理，并进行裁判。对不符合起诉条件的，人民法院不予受理。如果在受理后发现不符合起诉条件的，要裁定驳回起诉。
5．哪些房地产纠纷可以向法院起诉?
近年来，房地产市场持续升温，相应地，房地产纠纷无论在数量上还是在类型上，都在不断增多。那么，发生房地产纠纷后到哪儿说理呢?根据(民事诉讼法)和房地产方面法律、法规的有关规定以及审判实践经验，房地产纠纷大多可以向法院起诉，但也有些房地产纠纷不属于法院受理范围，而应由其他部门处理。具体如下：
(1)凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押和以土地为标的物的土地出让、转让、租赁、抵押等民事行为的侵权纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施和归属纠纷，当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。
(2)以房屋和土地为标的物的建筑承包(包括勘察、设计、建筑等)、开发联建、人股、代理、居间、拆迁中的补偿安置等合同纠纷，以及以房屋和土地为标的物的证书买卖等纠纷，由人民法院按照民事案件受理。
(3)土地所有权和使用权争议，须经乡人民政府或县级以上人民政府处理，当事人对处理决定不服的，可以在收到处理决定书之日起30日内，向人民法院起诉。
(4)拆迁人与被拆迁入就补偿、安置等问题发生纠纷，双方协 商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门或房屋拆迁主管部门同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。
(5)单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部的行政管理行为，职工对单位分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷，不属于法院受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。但是，如果是受配人(或其他原旧房内应一并迁出的同住亲属占有旧房)分得新房又无理占住旧房，或者非受配人以单位分配不合理为由强占公房，被侵权人(包括单位和合法受配人)可以向法院起诉。
(6)单位分配给职工住房使用权并订立有分房合同的，职工由于本人原因而离职、辞职或被单位除名、开除时，单位根据合同规定要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。
(7)单位之间因行政命令调整划拨或机构撤、并、分、合等原因引起的房产纠纷，不属法院受理范围，应当由有关主管部门解决。
但是，因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。
(8)因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光或者由污染引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可以向法院提起行政诉讼。
(9)因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可作为民事案件向法院起诉。
(10)因落实政策而引起的房屋纠纷，如私房社会主义改造中的问题，新中国成立初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨及 港、澳、台胞私房政策的问题引发的纠纷，原告应向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。但有关部门按私房落实政策先落实了房产，后又予以撤销的，如当事人对撤销的具体行政行为不服，可以向法院提起行政诉讼。
6．房地产纠纷应到何地法院起诉?
房地产纠纷案件在民事诉讼中属于专属管辖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第一款规定：因不动产纠纷提起66诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。凡属专属管辖的案件，不允许当事人协议选择管辖，只能由法律规定的法院来管辖。房地产案件由房地产所在地人民法院管辖，便于当事人诉讼和举证，也便于法院审理，有利于对生效判决的执行。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》规定，当事人对政府及有关主管部门等行政机关的具体行政行为不服时，可以向人民法院提起行政诉讼。当事人因不动产纠纷提起的行政诉讼同样由不动产所在地的人民法院管辖。
7．法院判决如何执行?
一方当事人不履行已经发生了法律效力的判决、裁定或调解协议的行为，使对方当事人的权利无法得到实现。为了维护享有权利一方的当事人的合法权益，法律上规定了强制执行制度。强制执行是指人民法院依据自己的职权或根据权利当事人的申请，依照法定程序，强制当事人履行义务。所以当对方当事人不履行已经发生法律效力的判决、裁定或者调解协议所确定的义务时，权利当事人应该及时向管辖区的人民法院申请强制执行。当事人申请强制执行，必须注意遵守申请的期限，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十九条之规定，申请执行的期限，双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或其他组织的为六个月。期限的计算从法律规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。如果超过申请强制执行的期限申请执行，人民法院将不
再受理。
8．如何申请房地卢纠纷仲裁?
根据<中华人民共和国仲裁法)及相关的法律规定，房地产纠纷当事人申请仲裁解决争议必须具备以下条件：
(1)属于仲裁机构受案范围。根据《中华人民共和国仲裁法》的规定，平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷可以仲裁。因此，仲裁机构的受案范围，只能是有关房地产方面的合同纠纷或房地产权益纠纷。对于不属此范围内的案件不能受理。
(2)申请人是与本案有直接利害关系的当事人。这是对房地产纠纷案件仲裁申请人资格的要求。 ：
(3)有明确的被申请人、具体的仲裁请求和事实理由。
(4)当事人之间有仲裁协议。解决房地产纠纷是向人民法院起诉或申请仲裁，由当事人选择，选择仲裁的，应当有书面的仲裁协议，仲裁协议应当具有下列内容：
①请求仲裁的意思表示；
②仲裁的事项；
③选定的仲裁委员会。
有下列情形之一的，仲裁协议无效：
①约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的；
②无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议；
③一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的。
如果双方达成的仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。
(5)申请人向仲裁机关申请仲裁，应该递交仲裁协议、仲裁申请书，并且按照被申请人数提出副本。
9．仲裁裁决如何执行?
仲裁机构作出的生效调解书和裁决书，当事人都应当履行，一方当事人不履行的，另一方当事人可以向人民法院申请执行，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，仲裁机构的仲裁裁决，由被执行人住所地或被执行的财产所在地人民法院执行。受申请的人民法院应当执行。但如果被申请人提出证据证明裁决有下列情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，可以裁定不予执行：
(1)当事人在合同中没有订立仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的；
(2)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的；
(3)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；
(4)认定事实的主要证据不足的；
(5)适用法律确有错误的；
(6)仲裁员在仲裁该案时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为的。
此外，人民法院认定执行该裁决违反社会公共利益的，裁定不予执行。 |
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