在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手房上当受骗后的追索和赔偿难度册要高得多。下面教你 10 招防骗术。
一、确认产权的可靠度
1. 注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
2. 搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；
3. 一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
二、查看是否有私搭私建部分
1. 是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
2. 是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，将一间屋分隔成两间；
3. 阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
三、确认房屋的准确面积
1. 包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
2. 产权上一般标明的是建筑面积；
3. 最保险的办法是自己测量一下房屋内从墙角到墙角的面积。
四、观察房屋的内部结构
1. 户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
2. 管线是否太多或者走线不合理；
3. 天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
五、考核房屋的市政配套
1. 打开水龙头观察水的质量、水压；
2. 打开电视看一看图象是否清楚，能收视多少个台的节目；
3. 确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
4. 观察户内外电线是否有老化的现象；
5. 电话线的接通情况，是普通电话线还是 ISDN 电话线。
六、查验物业管理的水平
1. 观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼整洁程度及布局；
2. 小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心；
3. 小区绿化工作如何？物业管理公司提供哪些服务。
七、了解居住的费用
1. 物业管理的收费标准；
2. 车位的费用。
八、追溯旧房的历史
1. 哪一年盖的？还有多长时间的土地使用期限；
2. 是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤的费用。
九、算计一下房价
1. 自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；
2. 委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；
3. 银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
十、产权是否完整
1. 确认产权的完整性，有没有抵押 ( 包括私下抵押 ) 、共有人等等；
2. 只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后纔能将房款转移到原户主手上。（来源：法律教育网）
如何让买房卖房易如反掌
作为一个真正的想买房自用的人，到底应该怎样去把握自己的购买行为呢？结合专业研究和香港金融风暴的市场表现，我们认为，置业是有一些常识和基本规律的，而且挺管用。
定律一 淡市是用家置业的好时机
这里有一个常识性认识，
那就是无论何时，在市场上买到自己满意的房子总是一件困难的事，而买到价格便宜的房子总是一件容易的事。为什么这么说？因为每套房子的特点、属性、品质各异，而每个人对房子的品位和爱好也是独特的——比如说孩子要上学、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定价格标准的房子(如3000元/平方米)，机会很多，但同时又能满足自住需求和喜好的房子，就没那么容易。当然价格走低的时候买房会比较占便宜，但价格走高的时候该买可能还是要买。淡市时，投资者、炒房者大量退出市场，这不仅意味着有更多的选择机会，而且价格也趋于理性。
定律二 利率总是会变的
从历史上看，住房按揭利率曾经很高，有银行做到过14%、15%，甚至18%。接着我们是经历了9次降息，又从低谷往上调，目前基本利率是5.51%，比较来讲，还是低的。那么加息之后，对我们的日常生活能带来多少变化呢？加息主要是心理影响作用大，而实际影响作用小。其实在经济社会中，加息是个常态，美联储加息都已是家常便饭了。因此，对利息的变化更应该调整心态，不能静态看，要动态看，有高也有低。置业的关键是考虑机会成本、资金流动性以及支付能力。
定律三 房产税可以通过买卖交易补偿
眼下对于买家，还有一个心理负担，就是觉得税少时没买，税多时再买，岂不亏了？
首先需要对房产涉及的税做区分，目前是分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业，物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼，对于自用者来说影响不大。此外，即便是上市流转，只要有足够的耐心，总是可以通过多方寻价，将这点税费找回来的。
定律四 一手楼供应多的区域，买一手楼较好；反之，买二手楼较好
一手楼供应多的区域，买一手楼较好；反之，买二手楼较好。市场处上升态势时，一手楼的价格高于二手楼；反之，二手楼价格高于一手楼。
这个定律的主要依据是市场供应者总是既包括开发者，也包括小业主。在同一个区域中，房价往往受这两者推盘量的影响。比如，当一手楼供应量较多的时候，开发商为了争夺客户而竞争，价格相对合理；而当一手楼供应量减少的时候，就可能会出现卖家囤货居奇，价格非理性上涨。
同时，香港金融风暴以及其它世界主要城市还验证了指标性物业的抗跌保值性能很高。据分析，一般在房价上涨时，这些物业会多涨10%；而在房价下降时，跌幅又会减少10%。
定律五 淡市时将多余房子卖出总是明智的
这又是一个常识问题，即与持有股票不同，房地产的持有都是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、装修费、维修费等等。因此，持有的前提就是房屋带来的收益和增值，能够涵盖费用成本。而淡市时，这些成本往往打不住，所以卖出是明智的。
定律六 空置的房子要马上出租
经常听人这么说，“我现在有三套房子，两套空着”。乍一听觉得有些不可思议，实际情况还真是这样，有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息，有些人就是在等待装修和想卖之间徘徊。事实上，无论房子的租金回报是高还是低，都要选择马上出租，决不能让房子空着，空着就是损失。
此外，租房最好不要选择豪装，因为这与租金价格不成正比，尤其是在淡市时。选择一个好的租客比仅是出价高的租客更重要。
定律七 换房不受淡旺市的影响
在同一地段中，如果居住产品已经落后，而又有换房的打算，在市场预期不会变化太大的情况下，应该卖掉房子，将它变现为资金，这意味着更多的机会。
定律八 珍惜淡市中的每个机会
在房屋交易中，经常会出现买家和卖家因价格谈不拢而相互僵持。其实选择出手时机要紧随市场行情。在市场不被看好的情况下，卖家要特别珍惜交易机会，因为这时卖家比买家多，成交量萎缩。如果买家叫价不是很离谱，千万不要吊起来不卖。错过机会，损失更大。
新房验收时需要掌握的几个要点
终于完工了，懒人也终于松了口气。回顾整个施工过程，每个环节都可以偷懒，但是这最后一关，是主人必须要亲自去的。在验收当中，懒人可以尽情享受收房的快乐，而技术把关，以及入住后出现的所有问题，仍然可以轻松面对，因为一切都可以交给越来越成熟的家装售后服务。
室内空气质量、排水管道、电气等项目验收合格后，业主才能放心签收房合同。
在验收当中，不仅要对墙面、地面的涂刷进行检查，同时更要重视水电路的检查，一般监理工程师都会帮助业主进行验收，如果自己验收，也可以参看下面得“懒人懒招”。
及时反映出现问题
需要强调的是，在使用过程中，一般的业主看到墙面裂缝，瓷砖上翘等问题都会非常紧张，认为是很严重的质量问题。但是在建筑学上，墙体裂缝几乎是不可以避免的现象，因为不同材料具有不同的膨胀系数，相同材料不同温度的吸水率也会有所不同，在北京这样四季温差比较大的气候当中，墙面出现裂缝是很正常的现象，不用因此而特别恐慌，但是也要及时向装饰公司反映，让公司判断到底是不是正常的质量问题。这是几种常见的由于季节温度引起的正常现象，遇到这些情况可以自己做一个初步的判断，不用过于紧张。
正规途径解决纠纷
一旦出现质量问题，也不用过于紧张，相对来说正规的装饰公司质量上会有保障，质量纠纷处理上也比较成熟，基本上都会为业主解决，而出现纠纷的，业主还可以向消费者协会投诉。所以提醒您还是要选择正规的建材商城，选择正规的装饰公司，一旦出现问题，相关的行业协会和法律部门也会给予保护。
懒人花招
检查质量需细心
目光如炬
选择绿色植物要慎重，因为稍不留神就把对人体有害的植物也请进了家。
巧借东风
房间通风也要分时段，最好的通风时间是中午到下午，通风的时间最好在30天左右。在搬家具前后最好还是请专业人员进行空气检测，如果超标可以找相关机构解决。
深思远虑
在色彩的选择上，同样要考虑四季，不能只考虑暖色系或者冷色系，如果选择色彩，最好不要整个房间都涂刷。
亡羊补牢
设计足够的储物空间是装修方案的重点考察项目，如果发现不足，可以购买五斗橱这样容易分区的储物家具，更容易保持整洁。
午夜出更
对于刚搬入新家的业主，由于对环境还不够熟悉，在夜间起夜容易犯迷糊。所以最好在床边设计台灯，在儿童房最好设计亮度较低的地灯，减少孩子的恐惧感，并且保证安全。
声音
验收要注意细节
解恒增 百万家园监理公司业务总监
要验收房子确实有很多需要注意的地方，目前家装工程验收按照《北京市家庭装修质量验收标准》，装饰公司应该按照这个最低标准进行质量检查。
水电检查
水电检查是验收最重要的项目，业主可以要求装饰公司进行打压试验，而且业主最好亲自参加，看是否有漏水现象。电力也是重要项目，业主要请装饰公司专业的电工进行电力检查，业主验收时可以把灯打开，看供电是否正常，发现问题可以及时维修。
墙面平整
墙面是否平整也是重要的项目，除了影响美观，不平整的墙面也更容易出现开裂现象，业主可以用靠尺检查一下，阴角阳角是否方正，有问题及时提出。
木器质量
木器的质量可以通过观察看油漆是否有色差，是否有流坠现象，是否有刺激性气味。
保洁工作
装修完毕应该要求装饰公司做好保洁工作，标准是窗明几净，铁器明亮，室内无灰尘。
商品房购房合同研究之退房条款
根据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等有关规定 商品房的面积误差比绝对值超出3%；或经委托的工程质量检测机构核验 确属商品房主体结构质量不合格的 购房者有权提出退房请求。套型误差 开发商擅自变更规划设计 质量出现严重瑕疵等情形的发生 购房者也可以要求退房。《商品房销售管理办法》等有关规定肯定的这几种退房情形条件均比较苛刻 且有严格的鉴定、检测程序 具体操作程序也比较复杂 这在某种程度上等于限制了购房者的权利 或者说将购房者采用退房这种救济方式框定在非常狭窄的范围。当然 如果当事人在商品房买卖合同中另行约定退房条款的 应遵从当事人之间的约定 但在具体的商品房买卖合同中 当事人另行约定退房条款的情形并不多见。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》列举了诸多购房人可以请求退房的情形 这对购房者的保护是非常有利的。归纳起来 《解释》规定的退房情形有:第一 商品房买卖合同订立后 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或者出卖给第三人 导致商品房买卖合同目的无法实现 购房人无法取得该商品房。第二 出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第三 房屋主体结构质量不合格不能交付使用；或者房屋交付使用后 房屋主体结构质量经核验确属不合格。第四 房屋质量问题严重影响正常居住使用。第五 房屋面积误差比绝对值超出3%的。第六 出卖人迟延交付房屋(也包括购房人迟延支付购房款) 经对方催告后在3个月的合理期限内仍未履行的。第七 依照规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年 由于出卖人的原因 致使购房人无法办理房屋所有权登记的。第八 按照商品房买卖合同的约定 购房人以担保贷款方式付款 因开发商或贷款银行的原因(也包括因购房人的原因)未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行；或者因不可归责于当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行。第九，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。
个人房贷最新指南
随着高院有关个人住宅拍卖司法解释的出台和 “高龄”老公房的获贷难现象出现，一时间，个人房贷问题再次成为普通百姓街头巷尾的热点话题。昨日，本报记者从权威渠道调查获悉，沪上多家银行目前都在出台贷款细分措施严控个人房贷的风险，以保证金融秩序的稳定和住宅市场的健康发展。
多家国有大型银行的贷款业务指南摆在记者的案头，我们选取了其中几家银行的部分个人房贷规定，供读者参考选择符合自己情况的银行。
有关常规
目前，沪上银行的一手房贷款业务主要包括住宅、别墅、商铺、办公房；二手房贷款业务主要包括住宅、别墅、新里、花园住宅、商铺和办公楼。一手房最长贷款年限30年，二手房最长年限20年。
在一些国有银行，房价单价低于7000元以及总价100万元以内的新房最高仍可贷款8成，单价高于7000元或总价超过100万元的为最高7成；办公房一般贷款额度不超过5成、年限不超过8年。
有关二手房
一家国有银行在房龄上划分了严格的分界线，房龄8年内（含8年）的按标准即最高7成；房龄5年内、总房价100万以内、单价小于7000元的房屋甚至最高可贷8成且为优质客户；房龄在8-10年（含10年）可贷6成；房龄在10-15年（含15年）的可贷5成；房龄在15-20年（含20年）可贷4成。但该银行也表示，老式花园洋房不受房龄限制，新里的贷款成数一般为5成，最高不超过6成。二手商铺一般贷款成数小于5成，年限不超过5年。房龄和贷款年限之和不得超过30年，主贷人年龄和贷款年限之和不得超过70周岁。
有关别墅和商铺贷款
该银行也设置了房价和贷款成数比。房价超1000万以上的别墅贷款成数最高不超过4成（含）；房价超700万至1000万（含）的别墅贷款成数最高不超过5成（含）；房价超400万至700万（含）的别墅贷款成数最高不超过6成（含）；房价在400万（含）以下的别墅贷款成数最高不超过7成（含）。
某一大型商业银行曾下发内部规定，非住宅的商业用房贷款完全不做，其它银行虽然网开一面，但也规定了不少限制：办公楼及地理位置偏僻的房屋不能贷款；外环线内的住宅（不包括售后公房）才能贷款；商铺利率上浮10%、办公房利率上浮5%、新里和花园洋房要挂铜牌，即被政府认可的方可贷款，并且采用商业性贷款。
有关提供资料
身份证、暂住证（外地人）/护照、居留证（外籍人士）、工作证、港澳台通行证、回乡证，户口簿全本/台湾户籍誊本，结婚证/离婚证/未婚声明书，收入证明一概需要。
还有一些特殊规定，比如留公司签发人的姓名及固定电话，超过2万元需税单，2万以下时视收入的可信度情况有可能也要提供税单，近三个月的工资单/工资入卡对帐单/工资存折，还款额占收入的50%以内；参考收入包括公司收益分红、股票股息、国债、全产权无抵押房产、私营公司业主可提供营业执照及近期财务报表。
在收入证明的提供上，有些银行还规定，公司必须是在上海市工商行政管理局网站上可查询到的单位，月收入1.5万元甚至1万元以上就必须提供税单、劳动合同、公司营业执照等；近期三个月的水、电、煤帐单原件有时也需要。
“房龄在1990年以后、外环线内、房屋的成交价在60万以上（以评估价为准）、他证放款、贷款总额一人不能超200万元。”这家股份制银行的负责人透露了具体条件，“外地人或外籍人士需提供有一位上海户借的联系人，此人的身份证与户口本全本与贷款资料一起交进银行审核，签约时也需到场，需提供电话。商业贷款额度不能低于5万（且适用于组合贷款），所有贷款均需强制公证等。”
有关地区区别
部分银行的外环线以外房贷受到或多或少的控制。一家国有银行规定，部分郊县房贷只能由了解当地情况的当地支行做；而一些小型股份制银行更为干脆，原则上不贷郊县房屋，别墅或高价房可视情况而定。
比如在一家股份制银行的内部信贷指引里，郊区二手房以评估价为准且尽量成数不贷足。内环线内二手房贷最高7成；内外环线之间最高6成；外环线外不能贷款。产证上的土地性质为划拨的，贷款比例降一成。
有关特殊人群
外籍人士在国内银行眼里，特别是国内没有固定收入的外籍人士获贷一般会减少，少贷1成，且主贷人年龄和贷款年限之和要小于60周岁，而不是国内客户的70周岁。
有银行规定，每一份贷款的主贷人及配偶都需进行社保三金查询，主贷人社保金基数不得在市府最低标准以下。
有银行规定，农业户口最高贷6成，最长10年。由于对于年龄过小人士的还款能力以及对于年龄过大人士的健康问题需要考虑，有些银行规定18岁以下及55岁以上人士不能贷款；有些银行则放宽到主贷人年龄不能小于25岁。
有关贷款套数
有银行规定贷款成数第一套按新房8成或二手房7成的固定标准；第二套降0.5成；第三套降1成，按照商业贷款利率而非优惠利率；第四套降1.5成，也按商业贷款利率，并且原则上不能办理。
有关房产评估
不仅房龄5年以上或贷款超5成的二手房要评估，一手办公房也需评估。免评估的房产只限于房龄在5年以内（含5年）的商品房，且必须提供原预售合同或销售合同及发票。
■解析
老公房房贷为何难？
“在近期公布的沪上各银行今年二手房个贷审贷标准中，对面积不大、房屋总价偏低、年龄偏老的必须居住房贷有了限制。”安家集团银行部经理张蔚玮告诉记者。老公房为何难获贷款呢？
一难在房龄：老公房的诞生均在九十年代，甚至在八十年代；当时是全民奔温饱奔小康的年代，对房屋的要求只在乎拥有而没有心思顾及房屋的质量及布局等品质。所以老公房大多面貌沧桑。对于银行评判风险来说，地理位置虽然好但房屋本身太旧。
二难在购房群体：在购买老公房的人群中主贷人常为收入较低并不稳定的阶层。另外，上海本地中老年人可说是老公房购买者的另一大主力，缺乏收入来源。虽然子女掏钱为父母买单的情况非常多，但因子女多为多套购房者，因此申请起银行贷款也困难。
三难在新实行最高司法解释：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中明确表示：被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。“如果贷款人由于种种原因无法还款，银行对生活必需房屋又无法行使抵押权，房贷风险必然会增加。而在目前的情况下，加强前期贷款资格的审查更为重要，对该司法解释的影响程度也要静观其变。”某家国有银行的负责人称。
■新闻背景
房贷增长过快
上海银行业需调整贷款结构
央行上海分行房地产贷款专项调查显示，2004年上海房地产贷款强劲增长，全年新增贷款超过1000亿元，占中资金融机构全部新增贷款的3/4强。央行上海分行向各金融机构发出预警，房地产贷款作为中长期贷款，导致银行“短存长贷”矛盾日渐突出，并要求银行要高度重视房地产市场风险可能向银行信贷转移的可能性。
而年初最高院开始实施的关于个人债权处置的司法解释，使得银行对所发放贷款可能产生不良贷款的担忧开始放大，有关人士表示，目前沪上银行采取的种种收紧措施，都可能直接与上述两个因素相关。
但上海财经大学房地产研究中心印坤华教授认为，尽管银行需要考虑这种严峻的贷款环境，但是作为商业银行，选择资产质量最好的个人房贷业务，依然是必然的发展方向。印坤华认为国内银行缺乏更多的赢利模式，存贷业务仍然是主要获利来源，在拥有大量存款资金以后，必须寻找优质贷款客户。比较而言，个人房贷业务是银行目前最好的业务。
中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜分析说，这几年房地产行业发展较快，增幅较大。但从总量上来看，目前房地产贷款余额(开发贷款＋个人贷款)在整个金融机构贷款余额中所占比重未超过20%，结构并没有失衡。美国房地产贷款余额(开发贷款＋个人贷款)在整个贷款余额中所占比重在30%左右。从这个角度来看，国内房地产贷款风险不是非常大。上海房地产贷款增幅比较快，但上海的房地产价格涨得也比较快，主要是有巨大的需求支撑在那里，只要资金链不断，不会有很大的问题。
■对策
对冲拒贷
对于银行来说，尽管风险必须控制，但房贷毕竟是不错的生意，很多银行对于优质客户都“大开绿灯”。
一些大型国有银行规定，即使是二手房，如贷款申请人为国家公务员，金融机构从业人员、医务人员、具有高级职称且收入稳定其它人员，可提高相应的贷款比例，最高不超过房产评估值的80%。
面对银行当前对于高龄房日益卡紧的房贷政策，购房者也不是一无所为。对于房龄超出10年左右的房子，除一些小银行坚决不做外，其它银行还是可以办出贷款的，尽管成数可能不尽如人意。这种时候最好找安家集团、麦格里咨询公司这样的专业房贷商提供服务，因为他们和银行有比较密切的接触，相对客户自己找银行，申请成功比例相应要高。还有公积金中心对老公房贷款是没有限制的。
另外，尝试以下几步或许可以获贷：一是适当提高首付款比例，可以让银行担心业务损失的警惕降到最小；另外，购房者选购一些地段和房型较好的房子如内环内的小户型老公房；第三，购房者如果能证明自己的资金实力和信誉良好也能帮助自己获贷。
